Un peu de déréglementation avec la loi Elan

Le vote de la loi Elan a suscité des réactions indignées des associations d’handicapées ou de protection du littoral et conduit Le Monde à parler de « grande déréglementation » à son propos, ce qui est une grande exagération au regard de ce qui a été fait et au regard des problèmes du secteur
Le logement coûte très cher à l’État qui subventionne à la fois les locataires (à travers l’allocation logement) et les propriétaires (avec des déductions fiscales massives pour les ménages qui investissent), avec des résultats très mitigés puisque les prix sont élevés (et des études affirment que c’est en partie à cause de ces aides) et qu’il y a des manques importants dans certaines zones (essentiellement la région parisienne).
Une des raisons, probablement importante, est la protection très importante des locataires : même dans les organismes HLM qui disposent de services compétents pour le faire, il faut bien deux ans pour arriver à faire expulser un locataire qui ne paye plus ses loyers.
Un article récent du Monde estimait malgré tout à plus de 150 000 le nombre d’expulsions annuelles, pour s’en désoler et plaindre les pauvres locataires. Ce montant élevé peut aussi bien interprété comme la preuve qu’il faut protéger encore plus les locataires ou au contraire que le système ne fonctionne pas normalement et que les protections sont contreproductives.
Dans les organismes HLM, les bonnes pratiques consistent à réagir le plus vite possible au premier défaut de paiement (avec des assistantes sociales qui vont aider la personne à demander des aides si besoin et à mieux s’organiser), l’idée étant que si la créance devient trop importante (par exemple plus de 3 ou 4 mois dus) la personne va baisser les bras.
Mais les mauvais payeurs ne sont pas forcément ceux qui ont le moins de moyens. Un gardien d’immeuble d’un de ces organismes faisait ainsi remarquer que c’était plutôt ceux qui avaient tendance à vouloir donner une image de personne ayant les moyens en achetant beaucoup.
L’une des conséquences est que les propriétaires privés demandent des garanties toujours plus importantes pour les candidats locataires. Ce qui n’est en rien une garantie : je connais dans ma famille deux personnes qui se sont retrouvées avec un locataire qui ne payait pas, et dans les deux cas, c’était des locataires qui avaient un revenu normal mais d’autres priorités (l’un jouait je crois). L’un des problèmes est que la loi ne fait pas que protéger les locataires très pauvres, elle protège aussi les locataires très malhonnêtes !
Mais manifestement le gouvernement déjà taxé de pro riches n’a pas osé s’attaquer à ce problème. Il est vrai que ce n’était pas dans son programme et que les Français n’auraient sans doute ni compris ni approuvé. On continuera donc à voir les sociétés d’assurances, qui devraient normalement investir dans le logement, se garder de sortir de l’investissement dans les bureaux.
Une autre raison de la hausse des prix réside dans le fait que les modifications réglementaires autour des années 2000 ont renchéri notablement le coût de la construction. Par exemple, il a été estimé que l’obligation d’avoir des toilettes accessibles aux personnes handicapées moteur augmente le prix d’un logement moyen de 4% (à quoi il a été répondu par des défenseurs de cette mesure que c’était plus faible que le surcoût occasionné par les réglementations sur l’isolation thermique évaluée à 8% : curieuse remarque qui semble oublier que les deux surcoûts s’ajoutent !).
On notera ici que si on estime à 12 millions le nombre de personnes handicapées en France, seuls 850 000 ont une mobilité réduite (ce qui ne veut pas dire qu’ils sont tous en fauteuil roulant).
La loi n’a pas attaqué non plus une des raisons majeures des problèmes de manque de logement : le pouvoir du maire sur les possibilités de construire. Quand on connait l’adage « un maire qui fait construire dans sa commune est battu aux élections suivantes » on comprend que les maires appuient surtout sur le frein !

Parmi les mesures prises par la nouvelle loi, une forte incitation au regroupement des bailleurs sociaux. Pour cela, elle prévoit notamment une nouvelle obligation à compter de 2021 : rejoindre un groupe d’organismes gérant au moins 15 000 logements (la moyenne actuelle est de 5600 logements, c’est donc un bouleversement important).
Cette mesure était indispensable : avec les évolutions réglementaires et techniques, les bailleurs sociaux ont besoin d’avoir de plus en plus de spécialistes en leur sein, ce qu’ils ne peuvent faire s’ils n’ont pas atteint une taille suffisante (probablement supérieure aux 15 000 logements).
Le Monde note que « cet article a rencontré l’opposition d’élus LR, PCF et LFI. Eric Coquerel (LFI) a dit douter du gain d’efficacité par la création de « monstres », notant que « la question de la proximité est importante pour les locataires ». A droite, Martial Saddier (LR) a préconisé de « maintenir une concurrence saine ».
Ces réactions illustrent une des dérives de la classe politique qui a fait passer son propre intérêt avant celui de ses électeurs.
En fait la position des élus est parfaitement clientéliste. Ce qu’Éric Coquerel appelle « la proximité », c’est la possibilité pour le maire d’envoyer à un nouveau locataire un courrier pour lui dire que s’il a un logement, c’est grâce à son intervention. Or les organismes les plus éthiques sont ceux qui font les affectations en fonction de critères sociaux divers et non pas en fonction des amitiés des élus. Que ce système soit néfaste à une bonne gestion et finalement aux locataires, les élus s’en fichent manifestement.
En fait la position défendue par les élus LR, PCF et LFI est parfaitement scandaleuse.
Dans un organisme locatif, la proximité, ce sont les gardiens et les chargés de gestion locatives, ainsi que la petite maintenance. Ceux là sont implantés localement (et donc proches des locataires) quelque soit la taille de l’organisme et son organisation globale (sauf dans les rares cas où le patrimoine est très dispersé).
Le reste (comptabilité, finances, RH, informatique, contentieux, gros travaux, construction…) peut être mis en commun. Quand la structure est vraiment petite, elle ne peut pas financer correctement ce genre de service (elle ne peut que sous-traiter). Des organismes d’au moins 20 000 logements peuvent avoir des services structurés et compétents, encore que ce soit encore plus vrai à partir de 40 000 logements et au-delà. C’est un problème connu depuis longtemps dans la profession et les responsables opérationnels poussent à la fusion, refusée par les élus.
Un certain nombre d’Offices Publics de l’Habitat (OPH) ont plus de 40 000 logements, un seul en ayant plus de 100 000 (celui de Paris). Du coté des entreprises sociales de l’habitat (ESH, issues de ce qu’on appelait jadis le 1% logement) gérées par les partenaires sociaux, il y a plus de grosses structures, mais il en reste aussi beaucoup de petites. Les anciens gouvernements ont poussé les plus importantes ESH à essaimer sur le territoire pour pouvoir construire là où il y a des besoins.
En région parisienne, il existe encore beaucoup de structures municipales qui gagneraient à fusionner.
Pour ce qui est de la « saine concurrence » mise en avant par un député LR, elle permet en théorie de choisir entre un organisme municipal inter municipal et un organisme départemental s’ils sont présents sur le même territoire. La question intéresse avant tout les élus une fois de plus, qui veulent avant tout choisir un organisme géré par leur camp politique. La question est en réalité très politicienne, même si des arguments de gestion sont mis en avant pour faire croire le contraire.
On peut attendre de structures plus importantes une meilleure gestion (donc des coûts moins élevés) et une plus grande capacité à construire
Dernier point, la loi prévoit d’augmenter fortement le rythme de ventes de logements. Cette mesure a été initiée par la droite il y a une quinzaine d’années. A l’époque, elle paraissait fortement idéologique et elle a posé des problèmes d’adaptation aux bailleurs sociaux (par exemple pour associer les nouveaux propriétaires à la gestion de ce qui était devenu une copropriété) mais on peut espérer que ces difficultés sont dépassées aujourd’hui.